ADİ KİRA SÖZLEŞMESİ

ADİ KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmeleri, hayatın olağan akışı gereği en çok başvurulan sözleşmelerden birisi olma özelliğini taşımaktadır. Bugünkü yazımızda; kira sözleşmesinin ne anlam ifade ettiği, nasıl yapıldığı, haklarımızın ve yükümlülüklerimizin neler olduğunu ve buna benzer birçok detayı inceleyeceğiz.

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bıraktığı, kiracının da buna karşılık olarak kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği ivazlı (karşılıklı) ve kullandırma amacı güden bir sözleşmedir.

1. A) KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI:

• Kira sözleşmesinde ilk unsur; tarafların iradelerine uygun bir şekilde karşılıklı bir biçimde anlaşmasıdır.
• İkinci unsur ise; kiraya verenin, kiracı lehine bir şeyin kullanılmasının devrini gerçekleştirmesidir.
• Kira sözleşmesinin son unsuru ise; kullanımın karşılığı olarak kiracı tarafından ödenmesi gereken ücrettir.

1. B) TARAFLARIN BORÇLARI:

1) Kiraya Verenin Borçları;

• Kiralananı sözleşmede öngörülen bir biçimde teslim etme ve kira sözleşmesi boyunca kiralamaya uygun bir şekilde bulundurma borcu,
• Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu,
• Yan giderlere katlanma borcu,
• Ayıba karşı tekeffül borcu (Ayıptan doğan sorumluluk); Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
• Üçüncü kişinin ileri sürdüğü hak sebebiyle sorumluluk (Zapttan sorumluluk).

2) Kiracının Borçları;

• Kira bedelini ödeme borcu; Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar
• Kiralananı özenle kullanma ve komşularına saygı gösterme borcu; Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
• Temizlik ve bakim giderlerini ödeme borcu,
• Ayıpları kiraya verene bildirme yükümlülüğü,
• Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine / yenilik ve değişiklik yapılmasına katlanma borcu.

1. C) SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ VE SÜRESİ: Gerek taşınırların gerekse de taşınmazların kiralanmasında kanunen herhangi bir şekil şartı yoktur. Taraflar diledikleri gibi kendi iradelerine uygun bir biçimde kira sözleşmesini oluşturabilirler. Fakat taraflarca geçerlilik şartı kararlaştırılmışsa bu şekle uyulmadıkça kira sözleşmesi geçerli olmaz.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

1. D) ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ:

TBK’ya göre alt kira devri de kullanım devri de serbesttir. Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Ancak; kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez

1. E) KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ:

• Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren ise işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
• İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

1. F) ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME SEBEPLERİ:

1) Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin dolmasıyla sözleşme sona erer, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini feshedebiliriz.

2) Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

3) Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir, güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

4) Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

1. G) KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ÜZERİNE KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ:

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermek zorundadır. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar karmaşık gibi gözükse de aslında profesyonel bir hizmetin ve hak arayışın ardından bu tarz uyuşmazlıkların çözümlenmesi çok basit olacaktır. Daha detaylı bilgi için ofisimizi ziyaret edebilir veyahut bizimle iletişime geçebilirsiniz.