Kamulaştırma işlemi; kamu yararının gerektirdiği hallerde, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının, kanunla gösterilen usullere göre devlet veya kamu tüzel kişilerinin bünyesine geçirilmesi işlemidir. Buradaki yegâne amaç kamu yararıdır. Devlet veya yetkili kamu tüzel kişileri keyfi bir biçimde kamulaştırma işlemini yapamamaktadırlar. Çok sık rastladığımız işlemlerden birisi olan kamulaştırma işlemi, Gaziantep gibi kentleşmeye ve insan nüfusunun yoğunlaşmasına elverişli kentlerimizde daha çok başvurulan ve daha çok gerek duyulan bir işlemdir. Bugünkü metnimizde herkes tarafından merak konusu olan kamulaştırma işleminin detaylarını ve bu işlemin nasıl yapıldığını anlatacağız.

KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ: 

Kamulaştırma işlemi; devletin veya kamu tüzel kişilerinin gereksinim duyduğu taşınmazların kamu yararı amacıyla hak sahibinden satın alınmasını ifade etmektedir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak;

Büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, Yeni ormanların yetiştirilmesi,

Kıyıların korunması ve turizm

Tarım reformunun uygulanması amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödeme şekli kanunla gösterilir. Yani sayılan bu hallerde kamulaştırma bedeli gerektiği zaman peşin ödenmeyebilir.

Kanunun taksitle ödemeyi öngörebildiği bu hallerde taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz. Ayrıca bu halde taksitler eşit bir biçimde ödenir.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli her halde peşin ödenir. 500 dönüme kadar arazisi olan çiftçilere küçük çiftçi denilmektedir. İşte bu kişilere kamulaştırma bedeli peşin olarak ödenmek zorundadır.

Devlet tarafından herhangi bir nedenle ödenmemiş olan kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.

Bunun yanı sıra genelde kamulaştırma bedelleri nakden ödenmektedir fakat bazı durumlarda nakden değil de trampa yani kamulaştırılan taşınmazın karşılığında karşı tarafa başka bir mal vermek suretiyle de

kamulaştırma yapılabilmektedir. Ancak böyle durumlarda değer farkı %120'yi geçemez.

Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz malın diğer kısmı kullanıma elverişliliğini yitirmişse kamulaştırma işlemine idari yargıda dava açabiliriz. Fakat idari yargıda dava açamadığımız hallerde sakın ola üzülmeyin. Çünkü taşınmaz malın sahibi, en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma kararını alan kuruma yapacağı yazılı başvurusu üzerine elverişsiz kalan bu kısmında kamulaştırılması yapılmak zorundadır. Devlet veya kamu tüzel kişileri, bu kısmı en geç 3 ay içerisinde kamulaştırır.

KAMU MALLARININ KAMULAŞTIRILMASI:

Kamulaştırma işlemi ancak özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallar bakımından söz konusu olur. Kamu tüzel kişilerinin elindeki mallar, kamulaştırılmaya konu edilemez. Eğer kamulaştırılması gereken taşınmaz bir kamu kurumuna aitse böyle bir durumda ilgili kamu kurumu, taşınmaz mala sahip olan kamu kurumuna başvurarak malı ister. Diğer kamu kurumu bu isteği reddederse, malı isteyen kamu kurumu 30 gün içerisinde Danıştay 1. Dairesine başvurur. Danıştay 1. Daire ise 2 ay içerisinde kesin kararını verir. Kamu malları bu şekilde kamulaştırılmaktadır.

ÖZEL KİŞİLER LEHİNE KAMULAŞTIRMA:

Kamulaştırma ancak devlet ve diğer kamu tüzel kişileri tarafından yapılabilir. Ancak bazı istisnai durumlarda özel kişiler lehine kamulaştırma yapılması mümkündür. Özel kişiler lehine kamulaştırma yapılabilmesi için, kanunda açık bir hükümle izin verilmiş olması şarttır. Özel kişiler lehine kamulaştırma durumu şu hallerde mümkündür;

Kamu hizmet imtiyazcıları Yap-işlet-devretçiler

Petrol arama ruhsatına sahip olanlar Organize sanayi bölgeleri

Kara yolu yapım işi üstlenenler Enerji ruhsatına sahip olanlar

ACELE KAMULAŞTIRMA:

Yurt savunması ihtiyacına veya acilliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece (asliye hukuk mahkemesi) yedi gün içerisinde o taşınmaz mala el konulabilir.

KAMULAŞTIRMANIN AŞAMALARI:

1. İDARİ AŞAMA:

Kamulaştırma aşamaları şu şekildedir;

1. Önce kamulaştırılacak taşınmaz için gerekli olan yeterli ödenek tesis
2. Ödenek tesis edildikten sonra kamu yararı kararı alınır.
3. Kamu yararı kararı alındıktan sonra kamulaştırılacak taşınmaz tespit
4. Tespit işlemi yapıldıktan sonra kamulaştırma kararı alınır,
5. Bu karar alındıktan sonra ise satın alma usulü

1. ADLİ AŞAMA:

1. Satın alma usulü sonucunda mal sahibi malını devir ve ferağa yanaşmazsa idare malın lehine tesis etmek amacıyla taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur.
2. Mahkeme bir meşruhatlı dilekçe hazırlar ve mal sahibine tebliğ eder. Bu dilekçeyle mal sahibi 30 gün içerisinde idari yargıda kamulaştırmanın iptali davası açar. Bu aşamada mal sahibinin taşınmaz üzerindeki devir ve ferağ yasağı başlar.
3. Duruşmalar yapılır.
4. Bilirkişi tayin
5. Bunun sonucunda mahkemece belirlenen bedel kamulaştırma işlemini yapacak olan idarece bankaya yatırılır ve dekont mahkemeye ibraz edilir. (15 gün içerisinde para yatırılmalıdır. Bazı durumlarda bu süreye ilaveten 15 gün daha )
6. Asliye hukuk mahkemesinin tescil kararı ile birlikte mal idareye geçmiş olur. Tescil kararı kesindir temyiz Ancak bedele ait olarak Yargıtay'a temyiz başvurusuna gidilebilir.

TAŞINMAZ SAHİBİ TARAFINDAN TAŞINMAZIN GERİ ALINMASI:

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içerisinde kamulaştırmayı yapan veya devralan kurumca kamulaştırma veya devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılamaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek, taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, eski mal sahibinin veya mirasçılarının geri alma hakkı doğar. Bu hak 1 yıl içerisinde kullanılmalıdır. Yoksa hak kaybına uğrayabiliriz. Sürelere dikkat edilmesi gerekmektedir. Süreleri takip etme noktasında bilgi eksikliğiniz varsa bir avukat aracılığıyla süreci yönetmek daha makul bir yoldur.

Mal sahibi ve mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir. Bu durumda da, taşınmaza, kamulaştırma yapan idarenin dışında başka bir idarenin ihtiyaç duyması halinde taşınmazın geri alınması mümkün değildir.

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA:

Kamulaştırma kararı olmaksızın İdare tarafından bir taşınmaza el atılmasına kamulaştırmasız el atma denilir. Kamulaştırmasız el atmada İdare, imar kanununa göre imar sınırı dâhilinde bulunan arsa ve arazileri sahibinin rızasına ihtiyaç duymaksızın yani rıza göstermeksizin imar planına uygun bir şekilde ada ve parsellere ayırmaya yetkilidir. Bu yetkiyi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu alan dışında valiler kullanmaktadır. Fakat malın en fazla %45 i kesilir ki buna “Düzenleme Ortaklık Payı” denir.  Kamulaştırma sürecinde hak kaybına uğramak istemeyen vatandaşlarımızın mutlaka bir uzman kişi aracılığıyla veya bir avukatla birlikte hareket etmesi sürecin iyi ve sağlıklı bir şekilde yürütülmesi açısından önem arz etmektedir.

Haklarımızın temini için hak arayış sürecini iyi bilmek gerekir o yüzden, Gaziantep’te bulunan hukuk büromuzda, daha detaylı bilgiler sunmak bakımından siz değerli müvekkillerimizi bekliyor olacağız. Bu konuyla alakalı daha kapsamlı bir hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.