KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİ

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmeleri, hayatın olağan akışı gereği en çok başvurulan sözleşmelerden birisi olma özelliğini taşımaktadır. Bugünkü yazımızda; konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin ne anlam ifade ettiği, nasıl yapıldığı, haklarımızın ve yükümlülüklerimizin neler olduğunu ve buna benzer birçok detayı inceleyeceğiz.

1. A) KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ:

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Kira bedelinin belirlenmesi aşamasında çıkan uyuşmazlıklara ilişkin davalar her zaman açılabilir. Herhangi bir süre sınırı yoktur. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırıldıysa, 5 yılı geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulur.

1. B) VERİLMESİ GEREKEN GÜVENCE:

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kiracıya güvence verme borcu (depozito) getirilmişse bu güvencenin bedeli 3 aylık kira bedelinden fazla olamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

1. C) KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPMA YASAĞI:

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu çerçevede kiracıya, kira bedeli ve yan giderlerin haricinde başka bir ödeme yükümlülüğü (ceza koşulu vs.) getirilemez. Böylelikle kanun koyucu, kiracıyı korumak maksadıyla birtakım tedbirler almıştır.

1. D) KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ:

1) Fesih yoluyla sona erme durumu;

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini fesih bildirimi yoluyla sona erdirme durumlarında sözleşmenin belirli süreli olup olmamasına göre iki başlıkta incelenir;

1. a) Belirli süreli kira sözleşmelerinde;

• Kiracı, süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Eğer kiracı bu bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.

1. b) Belirli süreli kira sözleşmelerinde;

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Gerek belirli gerekse de belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Yazılı şekilde yapılmayan fesih bildirimleri geçersizdir.

2) Dava yoluyla sona erme durumu;

Dava yoluyla konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erdirilmesi, kiraya verenden veyahut kiracıdan kaynaklanan sebeplerle gündeme gelebilir.

1. a) Kiraya verenden kaynaklı sebeplerde sona erme;

• Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
• Kiraya verenin, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

• Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
• Aynı şekilde yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

• Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da

1. b) Kiracıdan kaynaklı sebeplerle sona erme;

• Kiralanan konuttan/işyerinden çıkılacağına dair yazılı taahhüt varsa; Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
• Kiracının, kira parasını ödemeyerek kendisine karşı iki yazılı haklı ihtarda bulunulmasına neden olunması; Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
• Kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutu olması; Dikkat edilmesi gerekir ki; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde, belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu olması gerekmektedir. Aksi takdirde bu şart gerçekleşmiş olmaz.

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar karmaşık gibi gözükse de aslında profesyonel bir hizmetin ve hak arayışın ardından bu tarz uyuşmazlıkların çözümlenmesi çok basit olacaktır. Daha detaylı bilgi için ofisimizi ziyaret edebilir veyahut bizimle iletişime geçebilirsiniz.